DSR 3단계 대출 갈아타기 전략, 담보대출부터 전세·신용대출까지 달라지는 점 총정리

DSR 3단계 대출 갈아타기 전략, 담보대출부터 전세·신용대출까지 달라지는 점 총정리

 

2025년 7월부터 시행되는 스트레스 DSR 3단계는 단순한 규제강화가 아닙니다. 이제는 실제 대출금리가 아닌, 금리 인상 가능성을 반영한 가상의 스트레스 금리를 기준으로 대출 한도를 산정합니다. 특히 갈아타기를 고려하는 1주택자, 전세자금대출이 필요한 무주택 세대, 신용대출을 이용하던 직장인·자영업자까지 모두 영향권에 포함됩니다.

기존 DSR 2단계와의 핵심 차이점

항목                     DSR 2단계                          DSR 3단계 (2025.7~)

금리 기준	실제 대출금리 적용	스트레스 금리 적용(최소 +3%)
대상	고소득자 중심 차등 적용	전 금융권 광범위 적용
적용 우선	주담대 중심	주담대 + 신용대출 + 전세자금 확대

👉 3단계는 전 대출 상품에 걸쳐 더 강력하고 보수적인 대출 심사 체계입니다.

스트레스 금리란?

스트레스 금리는 실제 금리에 3%p를 더한 가상의 금리입니다. 예를 들어 변동금리 4% 상품이라면 DSR 산정 시 7%로 계산됩니다. 따라서 상환 능력이 동일하더라도 대출 한도는 감소하게 됩니다.

DSR 3단계, 1주택자의 갈아타기 가능할까?

상급지로 이동하려는 1주택자 유의사항

1. 기존 대출을 포함해 총 부채 원리금 상환액이 증가
2. 스트레스 금리로 재계산 시, 추가 대출이 불가능할 수 있음
3. 기존 주택 매각 시기와 신규 주택 매수 시기를 정밀 조정해야 함

예시 시뮬레이션

• 연소득: 8,000만원
• 기존 주담대 상환액: 연 1,200만원
• 신규 주담대 필요금액: 5억원 (4% 금리)
• 기존 DSR: 8000×0.4 = 3,200만원 가능 → 대출 가능
• 스트레스 DSR: 7% 기준 연 3,500만원 상환 필요 → 대출 불가 가능성 높음

👉 갈아타기를 계획 중이라면 사전 시뮬레이션 필수입니다.

 

전세자금대출도 영향받을까?

전세자금대출은 어떻게 달라지나?

• 보증부 전세대출: 기존처럼 상대적 완화 적용
• 무보증 or 비정형 상품: 스트레스 금리 적용 가능성↑
• 청년·신혼부부 상품은 부분 예외 적용 예정이지만, 전체 DSR 계산에는 포함될 수 있음

👉 특히 만기 1년 이상 전세대출은 총부채 원리금에 포함되므로, 다른 대출과 합산 시 추가 주담대가 어려울 수 있습니다.

신용대출과 학자금 대출은?

신용대출의 변화

• 1년 이상 만기 상품은 스트레스 금리 적용
• 카드론, 마이너스통장 등도 원리금 산정에 포함됨
• 고신용자라도 DSR 40% 초과 시 추가 신용대출은 제한

예시

• 연소득 6000만원
• 기존 신용대출 상환액 연 1800만원 → 여유 상환 가능액 600만원
• 신규 대출 한도는 금리 7% 기준으로 약 8500만원 수준

학자금 대출은?

• 정부보증 학자금 대출은 대부분 DSR 제외
• 민간 금융권 학자금대출은 일부 DSR 포함 가능
• 부모 명의 연대보증 포함 시 DSR 반영 여부 확인 필수

사람들이 궁금해하는 핵심 Q&A

Q1. 지금 대출받으면 DSR 3단계 적용 안 받나요?

A. 2025년 7월 이전 실행된 대출은 기존 방식으로 적용되며, 증액/전환/갈아타기 시점에는 스트레스 DSR이 적용될 수 있습니다.

Q2. 고정금리 상품은 스트레스 금리 대상인가요?

A. 5년 이상 고정금리 상품은 스트레스 DSR에서 제외됩니다. 하지만 혼합금리 상품은 고정구간 이후를 기준으로 스트레스 금리 적용됩니다.

Q3. 대출 갈아타기는 아예 불가능한가요?

A. 불가능하진 않지만 기존보다 더 꼼꼼한 대출 구조 재설계가 필요합니다. 기존 대출을 상환하거나, 대출 금리를 낮추거나, 소득 증빙을 강화해야 합니다.

갈아타기 전략 요약

성공적인 갈아타기를 위한 체크리스트

1. 기존 대출 잔액과 연간 원리금 파악
2. 신규 대출금리와 스트레스 금리 차이 시뮬레이션
3. DSR 40% 이내로 맞출 수 있는지 확인
4. 전세/신용/학자금 등 부채 포함 시 영향 파악
5. 고정금리 전환 여부 검토
6. 부부 합산 소득 활용 및 증빙 준비

"갈아타기를 준비하는 지금이야말로 내 대출 구조를 다시 점검할 골든타임입니다."

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